El paisaje comercial de un barrio no suele ser distinto de otro: en todos existe una bodega, una panadería, una farmacia, una pollería y un chifa. ¿Qué pasa si todos estos comercios son colocados en un solo gran establecimiento que permita potenciar sus ventas? Tendríamos lo que en jerga comercial gringa se ha bautizado como “strip center” o un centro comercial vecinal.Lima se ha vuelto una ciudad bastante complicada para el desarrollo de proyectos comerciales de gran envergadura, no solo por el hecho de que los terrenos han incrementado considerablemente sus precios, sino porque no existen espacios amplios en los que puedan desarrollarse.
En ese sentido, varios inversionistas han puesto sus ojos en proyectos del tipo “strip center”. Ernesto Aramburú, gerente general de la consultora Araval, sostiene que estos no demandan fuertes montos de inversión porque no son construidos en terrenos de grandes dimensiones —necesitan mínimo 2.500 metros cuadrados— por lo que son más fáciles de financiar y construir.
Explica que estos proyectos comerciales requieren, según su dimensión, entre US$2 millón y US$5 millones. “Conseguir un financiamiento de US$2 millones es más sencillo que conseguir US$40 millones para un centro comercial”, indica.
El propio Aramburú es director de un proyecto del grupo inmobiliario Berty . Este grupo ha anunciado la construcción de uno de estos centros en la avenida Guardia Civil en Chorrillos. Este no es el único proyecto, la compañía guarda una envidiable cartera de terrenos en diversas partes de Lima que superan la docena. Pero concretamente tienen cinco proyectos en desarrollo, uno de los cuales se ubica en la avenida Sucre en Pueblo Libre, otro en la avenida Argentina (Cercado) y uno en Chosica. Asimismo, tiene dos proyectos más en Sullana y en Paita.
DE DIMENSIONES
Pese a que el estándar mundial de los “strip center” determina que los proyectos de este tipo van desde los 2.500 a 7.000 metros cuadrados de terreno, existen proyectos en Lima que tienen un rango entre 2.000 a 10.000 metros cuadrados que se hacen llamar de la misma forma. Es el caso del Mega Express Villa ubicado en Chorrillos.
Según Sandro Vidal, analista de Colliers International en el Perú, no hay consenso respecto a la clasificación de estos centros comerciales, es por eso que muchos tienden a etiquetar proyectos comerciales como “strip center” cuando en realidad por sus dimensiones podrían ser un “power center”, que es el formato siguiente en cuanto a tamaño.
Sin embargo, en lo que sí están de acuerdo los operadores es que estos proyectos tratan de acercar la oferta comercial al barrio con una mayor calidad y de una manera ordenada. Tradicionalmente, el diseño americano de estos establecimientos comerciales es en línea recta —de ahí proviene su nombre por ser una faja comercial—; sin embargo, los últimos diseños apuntan a ser desarrollados en forma de L o de U, donde se distribuyen pequeños restaurantes, farmacias, y otros servicios en pequeñas tiendas.
CON TERRENOS
En pocas semanas Los Portales —los propietarios de los estacionamientos— inaugurarán su primer establecimiento comercial bautizado preliminarmente como Plaza Fundación en la avenida Faucett (próximo al aeropuerto Jorge Chávez). Eduardo Ibarra, gerente de negocios de este proyecto, indica que aún no tienen en mente otro establecimiento similar porque están poniendo sus esfuerzos en este proyecto. Sin embargo, si bien Los Portales no cuentan aún con proyectos sí cuentan con insumos apetitosos para cualquier proyecto comercial: numerosos terrenos, que hoy son utilizados como estacionamientos. Aramburú, indica que fácilmente este grupo podría hacer una evaluación de qué estacionamientos son comercialmente interesantes y empezar su desarrollo.
El propio grupo Brescia, que está construyendo dos proyectos comerciales y tiene tres centros comerciales en operación bajo el nombre de Paso, se ha abocado hacia este formato para aprovechar el buen número de terrenos que tiene en su haber en distintas partes de Lima.
Ricardo Delgado señala que, en la medida que se presenten las oportunidades, irán sacando estos proyectos adelante. El grupo Brescia, guarda un número significativo de terrenos convenientes para este tipo de formato.
Es más, el grupo está apostando por acercar la oferta comercial a barrios populares como La Victoria. Recientemente acaban de inaugurar el “strip center” Paso Manco Cápac en la avenida del mismo nombre y ha construido una cadena de este tipo de establecimientos ubicados en La Molina, San Borja y próximamente Breña, San Isidro, Magdalena y Surco.
ANCLAS PEQUEÑAS
A diferencia de los grandes proyectos comerciales, las tiendas ancla de los “strip center” son de menores dimensiones. Según Aramburú, el punto de atracción puede ser desde un pequeño supermercado a una gran farmacia o desde un gimnasio a una tienda de electrodomésticos. Según el especialista, la ubicación ideal es una avenida. Asimismo, dependiendo del terreno, el área para los automóviles es básico; así debe tener un 50% de estacionamiento por área construida.
Actualmente hay cerca de diez proyectos de este tipo con una inversión cercana a los US$40 millones. Fácilmente habría un número similar esperando tener al menos un diseño por lanzar.
Este nuevo formato no es un fenómeno propio del Perú, en Chile la tendencia es similar. En ese país se construyen cerca de 50 “strip center” por año, siendo un operador importante el grupo Kitco, socio de la empresa Penta Reality Group en el Perú y que tiene varios proyectos en el país (uno de ellos en Trujillo).
La tendencia podría llegar en cualquier momento a su barrio, así es que no se sorprenda si en algún momento tiene un nuevo vecino comercial cerca de su casa.
CADENAS
Bajo una misma marca
A diferencia de un centro comercial en el que la rentabilidad suele ser muy alta desde el inicio de operaciones, el retorno en los “strip center” puede ser muy lento. Ello debido a que los costos de gestión para un solo proyecto pueden ser muy altos. En ese sentido, Aramburú indica que es mejor apuntar al desarrollo de varios proyectos bajo una misma gestión.
El grupo Brescia ha optado por este razonamiento, al igual que el grupo Penta y Berty que aún no define la marca que acompañará a sus proyectos comerciales. Según Aramburú, invertir en la gestión es básico porque definirá el éxito o fracaso de estos proyectos que están en boga.
ElComercio.pe
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